由于中國(guó)城市地下空間產(chǎn)權(quán)立法的缺失，因地下車位產(chǎn)權(quán)引發(fā)的糾紛不斷，各方利益沖突下形成的社會(huì)不穩(wěn)定因素有激化之勢(shì)。本報(bào)所述張家港案例可謂此類紛爭(zhēng)的縮影。
本報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道
素有張家港市中心第一巔峰豪宅之稱的王府名邸小區(qū)，位處江蘇省張家港市CBD黃金地段，依托8幢港城至尊豪宅、24層高空頂端視野和16套華貴復(fù)式空中別墅，開盤后以“傲然地標(biāo)、萬(wàn)眾矚目”自居。項(xiàng)目推出伊始，就被冠以“名邸八最”：張家港市最人性化的建筑設(shè)計(jì)、張家港市最陽(yáng)光燦爛的住宅以及張家港市最前衛(wèi)的社區(qū)配套等等，也正是這“八最”中的“一最”，張家港市最大的地下停車場(chǎng)引發(fā)了2009年1月1日，王府名邸小區(qū)的群體性上訪事件。
當(dāng)日，該小區(qū)內(nèi)1幢到8幢的業(yè)主們?cè)诟髯源翱诶鰴M幅，分別有“蘇州人防車位7萬(wàn)，張家港20萬(wàn)”、“車位收費(fèi)20萬(wàn)只開企業(yè)收據(jù)”等等標(biāo)語(yǔ)。以此行為向外界宣告，王府名邸地下車位系人防工程，開發(fā)商卻以每個(gè)車位20萬(wàn)元左右的價(jià)格賣給了小區(qū)業(yè)主，有的只是企業(yè)的收據(jù)，既沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，也沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。
紛爭(zhēng)直到本月仍未平息。
車位費(fèi)單價(jià)四倍于房?jī)r(jià)
2006年1月24日，沈先生以每平方米5478元購(gòu)買了一套張家港市新城置業(yè)有限公司（下稱新城置業(yè)）開發(fā)的王府名邸小區(qū)的住宅之后，新城置業(yè)告之小區(qū)內(nèi)所有的車位都可以賣給業(yè)主?？紤]到王府名邸處于張家港市沙洲路步行街中段，是市里最繁華的商業(yè)區(qū)，沈先生擔(dān)心日后停車位緊張，購(gòu)房當(dāng)日又花19.8萬(wàn)買了一個(gè)地下車位，并收到了新城置業(yè)開出的收據(jù)。
“當(dāng)初房子我是5000多元/平方米買的，車位卻是2萬(wàn)元/平方米買的，而且買的還是小區(qū)配建的人防工程，也是小區(qū)配套公共設(shè)施中的車位。“雖然兩年前沈先生就知道了自己很冤，但被問(wèn)及有關(guān)車位的事情，他依舊很氣憤。
在王府名邸小區(qū)，眾多業(yè)主的境況跟沈先生相似。2004年7月16日，錢先生以每平方米6470元買了王府名邸小區(qū)的房子之后，又在沈先生買車位的同一天花21.8萬(wàn)元買了一個(gè)車位。
就這樣，小區(qū)內(nèi)大約100多位業(yè)主都領(lǐng)到了當(dāng)時(shí)惟一一張可以證明自己已購(gòu)買地下車位的收據(jù)?！靶鲁侵脴I(yè)遲遲沒(méi)有和我們簽訂正式有效的車位轉(zhuǎn)讓合同，也沒(méi)有給我們開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，這讓人很不踏實(shí)，總覺得這里面存在"貓膩兒"?！卞X先生告訴本報(bào)記者。
但真正使業(yè)主和開發(fā)商完全對(duì)立的是兩年后的一件事。2007年新城置業(yè)針對(duì)小區(qū)車位又給業(yè)主們發(fā)了一張帶有“張防權(quán)證字”字樣的“人民防空工程平時(shí)使用權(quán)證”，再次加深了業(yè)主們的疑慮，地下車位到底有沒(méi)有合法身份？于是業(yè)主們紛紛采取行動(dòng)展開對(duì)小區(qū)地下車位的調(diào)查，最后發(fā)現(xiàn)小區(qū)的地下車位既是王府名邸配建的人防工程，同時(shí)又是小區(qū)配套公共設(shè)施中的車位。新城置業(yè)并不具備所有權(quán)，無(wú)法辦理相關(guān)權(quán)證，也不能開具發(fā)票，更無(wú)權(quán)銷售和處置。得知這一消息，業(yè)主們的第一反應(yīng)便是自己被開發(fā)商騙了。
沈先生說(shuō)：“我的錢是辛辛苦苦賺來(lái)的，20多萬(wàn)塊就買了一個(gè)使用權(quán)，這跟"打水漂"有什么區(qū)別？當(dāng)初預(yù)訂車位的時(shí)候，強(qiáng)制我們每個(gè)車位交10萬(wàn)元的定金，主動(dòng)權(quán)都在開發(fā)商那里?！?/p>
業(yè)主們多次與新城置業(yè)交涉車位的事情，得到的回答是所有手續(xù)都是合法的，車位的所有權(quán)毫無(wú)爭(zhēng)議地屬于開發(fā)商，售價(jià)依據(jù)了張家港市物價(jià)局的批文。
之后，業(yè)主們和開發(fā)商針對(duì)小區(qū)車位的糾紛再也沒(méi)有中斷過(guò)。直到2008年底再次升級(jí)。2008年12月13日，新城置業(yè)所屬的新城物業(yè)管理有限公司以新城物業(yè)王府廣場(chǎng)項(xiàng)目處的名義，在王府名邸小區(qū)內(nèi)張貼了一份通知稱，王府名邸地下室停車場(chǎng)道閘系統(tǒng)即將啟用，屆時(shí)將對(duì)臨時(shí)停車執(zhí)行2元/小時(shí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。請(qǐng)王府名邸未購(gòu)買車位或未辦理租賃手續(xù)的業(yè)主，到新城置業(yè)營(yíng)銷部辦理手續(xù)。“臨時(shí)停車每小時(shí)收2元，意味著沒(méi)有買車位的業(yè)主在自己家門口停一晚就要交20多塊錢。在該通知之前，停車場(chǎng)執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由物價(jià)部門核定的按每次收費(fèi)4元/輛，這與物業(yè)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的業(yè)主公約是一致的，但這次提價(jià)物業(yè)方面既沒(méi)有和業(yè)主委員會(huì)溝通，也沒(méi)有得到物價(jià)部門批準(zhǔn)?！毙^(qū)的另一位業(yè)主表示。
想到開發(fā)商此前的種種做法，業(yè)主們?cè)较朐綈阑?，越想越覺得這是個(gè)圈套。多次爭(zhēng)議無(wú)果后，業(yè)主們便采取了拉橫幅、在宣傳欄貼“大字報(bào)”等維權(quán)行動(dòng)。這么一番爭(zhēng)執(zhí)，開發(fā)商適當(dāng)?shù)刈隽送讌f(xié)，將業(yè)主車位的年租金從6000多元降到了3600元，社會(huì)車輛4800元。但臨時(shí)停車依然執(zhí)行2元/小時(shí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
“現(xiàn)在損失最大的就是買了車位的業(yè)主，就算年租金按3600計(jì)算，那20多萬(wàn)元能租上很多年呢?！卞X先生說(shuō)。經(jīng)過(guò)幾番商討，小區(qū)業(yè)主們?cè)敢獬雒嬗懟剀囄毁M(fèi)的多達(dá)40多名。于是業(yè)主們一紙?jiān)V狀將新城置業(yè)告上了法庭。
“二賣”之謎
2009年6月，業(yè)主們委托有維權(quán)斗士之稱的王海和江蘇尚韜律師事務(wù)所的顧海嘯律師作為代理人，向張家港市人民法院遞交了訴狀，狀告開發(fā)商新城置業(yè)，要求其返還業(yè)主們的車位費(fèi)和利息損失。訴訟焦點(diǎn)集中在人防工程建設(shè)成本是否已分?jǐn)偟劫?gòu)房款中，開發(fā)商是否有“二次出售”之嫌？一個(gè)車位售價(jià)20萬(wàn)元的依據(jù)是什么？張家港市首創(chuàng)的人防工程使用權(quán)證是否有法律依據(jù)？
在這份民事訴狀中，本報(bào)記者看到了多條舉證新城置業(yè)無(wú)權(quán)處置王府名邸小區(qū)車位的理由。人防車庫(kù)作為小區(qū)惟一的車庫(kù)，屬于規(guī)劃規(guī)定的強(qiáng)制配建車庫(kù)，也屬于小區(qū)的配套設(shè)施。該停車位利用業(yè)主房屋的地基、房屋所占土地建造，業(yè)主在取得房屋土地使用權(quán)后，有關(guān)地下人防工程的建設(shè)、使用和受益權(quán)利也已一并轉(zhuǎn)移給了業(yè)主。作為公共配套規(guī)劃建設(shè)的地下人防工程的建設(shè)成本，已經(jīng)包括在業(yè)主支付的購(gòu)房款中。新城置業(yè)不是地下人防工程的產(chǎn)權(quán)人，無(wú)權(quán)銷售人防車位。人防辦無(wú)權(quán)認(rèn)定開發(fā)商為建筑物的投資主體，無(wú)權(quán)許可開發(fā)商銷售人防車位，也無(wú)權(quán)在房屋銷售給業(yè)主后，繼續(xù)頒發(fā)《人防工程平時(shí)使用權(quán)證》。
而新城置業(yè)的委托代理人、江蘇國(guó)瑞律師事務(wù)所張培榮律師在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，本案爭(zhēng)論的焦點(diǎn)就是人防工程的建安成本是否計(jì)入地面商品房的成本，如果計(jì)入，使用權(quán)歸全體業(yè)主。如果未計(jì)入，使用權(quán)歸開發(fā)商。根據(jù)張價(jià)房認(rèn)（2004）第10號(hào)《關(guān)于王府名邸住宅樓成本價(jià)格認(rèn)證結(jié)論書》及商品房?jī)r(jià)格成本認(rèn)證明細(xì)表及《關(guān)于王府名邸商住樓成本認(rèn)證的說(shuō)明》，明確指出本案所涉及的人防車位的建筑成本未分?jǐn)偟降孛嫔唐贩康慕ㄖ杀局?，所以使用?quán)歸開發(fā)商。依據(jù)《人防法》的規(guī)定，本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)收益”的原則，人防工程使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。
